Vânzarea unui apartament sau a unei reprezintă un proces mult mai complex decât ar putea părea la prima vedere, fiind adesea însoțit de o serie de provocări legale și administrative pe care mulți proprietari nu le anticipează.
Este o concepție comună că tot ceea ce trebuie făcut este să postezi un anunț, să găsești un cumpărător, să mergi la notar pentru semnarea actelor și să încasezi banii, însă realitatea este mult mai nuanțată. Există numeroase cerințe legale care trebuie îndeplinite înainte de a putea finaliza o tranzacție imobiliară, iar rolul notarului public este esențial în asigurarea legalității și securității acestui proces.
Iată cele mai frecvente trei probleme pe care proprietarii le pot întâmpina atunci când doresc să vândă un apartament sau o casă, soluții pentru rezolvarea acestora și importanța notarului public în fiecare etapă.
- Modificări Neautorizate ale Proprietății care Nu Apar în Acte
Fiecare imobil are asociată o serie de documentații tehnice, precum cartea funciară, documentația cadastrală și releveele – care reprezintă schițele detaliate ale interiorului apartamentului sau casei. Există situații în care aceste relevee nu reflectă starea actuală a proprietății, deoarece proprietarul a efectuat modificări structurale sau funcționale fără a actualiza documentația oficială. Astfel de modificări pot include extinderi, demolarea unor pereți pentru a crea spații open-space sau adăugarea unor noi încăperi.
În cazul în care proprietatea a suferit modificări care nu sunt reflectate în documentația oficială, este imperativ să actualizați această documentație înainte de a iniția procesul de vânzare. Acest lucru implică:
- Consultarea unui arhitect autorizat, care să întocmească un memoriu tehnic detaliat al modificărilor efectuate.
- Efectuarea unei expertize tehnice de către specialiști atestați MLPAT, pentru a verifica dacă modificările aduse nu au afectat structura de rezistență a clădirii sau sistemele de instalații.
- Actualizarea documentației cadastrale și a releveelor, cu ajutorul unei echipe de topometriști și ingineri specializați.
În cazul unei vânzări, notarul public are responsabilitatea legală de a verifica conformitatea documentației imobilului cu realitatea fizică a acestuia. Dacă există discrepanțe între actele oficiale și starea actuală a proprietății, notarul vă va solicita să actualizați documentele înainte de a putea autentifica contractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, implicarea notarului încă din această etapă este crucială pentru a evita întârzieri sau chiar anularea tranzacției.
- Lipsa Certificatului de Performanță Energetică
Un alt obstacol frecvent întâlnit în procesul de vânzare a unui imobil este lipsa certificatului de performanță energetică, document obligatoriu conform legislației în vigoare. Acest certificat evaluează eficiența energetică a clădirii și oferă informații despre consumul energetic pentru încălzire, răcire, ventilare, apă caldă și iluminat.
Obținerea certificatului de performanță energetică este un proces relativ simplu și implică:
- Contactarea unui auditor energetic autorizat, care va efectua o evaluare a imobilului și va emite certificatul.
- Pregătirea documentației necesare, inclusiv planurile imobilului și detalii despre materialele de construcție și sistemele de instalații.
Este important de menționat că un certificat energetic favorabil (clasa A sau B) poate reprezenta un avantaj în negocierea prețului de vânzare, deoarece indică un consum redus de energie și, implicit, costuri mai mici pentru viitorul proprietar.
Notarul public nu poate autentifica contractul de vânzare-cumpărare în absența certificatului de performanță energetică, conform prevederilor legale. Acesta are obligația de a se asigura că toate documentele necesare sunt în ordine și că tranzacția respectă toate normele în vigoare. Astfel, notarul contribuie la protejarea intereselor ambelor părți și la evitarea eventualelor litigii ulterioare.
- Documentație Cadastrală Veche sau Incorectă
Documentația cadastrală este esențială în orice tranzacție imobiliară, deoarece conține informații precise despre dimensiunile și limitele proprietății. Dacă această documentație este veche sau conține erori, vânzarea imobilului poate fi amânată sau chiar blocată.
Pentru a remedia această problemă, este necesar să:
- Actualizați documentația cadastrală, prin intermediul unui specialist autorizat în cadastru și topografie, care va efectua măsurători precise folosind echipamente moderne.
- Verificați concordanța dintre actul de proprietate, documentația cadastrală și situația reală din teren.
Actualizarea documentației asigură acuratețea informațiilor și elimină riscul de apariție a disputelor legate de proprietate.
Notarul public are obligația de a verifica existența și valabilitatea documentației cadastrale. În cazul în care identifică neconcordanțe sau documente expirate, notarul vă va solicita să remediați aceste aspecte înainte de a putea continua cu autentificarea tranzacției. Astfel, notarul garantează legalitatea și siguranța procesului de vânzare-cumpărare.
Lista de Verificare Înainte de Vânzare
Pentru a evita complicațiile și întârzierile în procesul de vânzare a imobilului, vă recomandăm să verificați următoarele aspecte:
- Conformitatea suprafețelor: Asigurați-vă că suprafața menționată în actul de proprietate corespunde cu cea din documentația cadastrală și cu situația reală.
- Actualitatea documentației cadastrale: Verificați dacă măsurătorile cadastrale sunt actualizate și realizate cu tehnologie modernă.
- Corectitudinea releveelor: Confirmați că schițele și planurile imobilului reflectă în mod fidel structura actuală a proprietății.
- Legalitatea modificărilor: Dacă ați efectuat modificări, asigurați-vă că aveți toate autorizațiile necesare și că acestea sunt înregistrate oficial.
- Valabilitatea certificatului energetic: Verificați dacă dețineți un certificat de performanță energetică valid și, dacă nu, demarați procedurile pentru obținerea unuia nou.
Notarul public este un actor esențial în orice tranzacție imobiliară, având rolul de a:
- Asigura legalitatea tranzacției: Verifică și autentifică toate documentele necesare, conform legislației în vigoare.
- Oferi consiliere juridică: Explică părților implicate drepturile și obligațiile care decurg din contractul de vânzare-cumpărare.
- Garanța siguranța și transparența: Se asigură că tranzacția este transparentă și că ambele părți acționează în cunoștință de cauză.
- Preveni litigii ulterioare: Prin verificarea riguroasă a documentației și a conformității legale, notarul minimizează riscul apariției unor conflicte după finalizarea tranzacției.
Implicarea notarului încă din primele etape ale procesului de vânzare poate facilita identificarea și rezolvarea din timp a eventualelor probleme, economisind astfel timp și resurse.
Vânzarea unui apartament sau a unei case implică mai mult decât simpla găsire a unui cumpărător și semnarea unor acte. Există o serie de cerințe legale și administrative care trebuie îndeplinite pentru a asigura legalitatea și succesul tranzacției. Probleme precum modificările neautorizate, lipsa certificatului energetic sau documentația cadastrală incorectă pot duce la întârzieri semnificative sau chiar la anularea vânzării.
Notarul public joacă un rol crucial în navigarea prin aceste provocări, oferind expertiză juridică și asigurând conformitatea legală a tranzacției. Pentru a vă asigura că procesul de vânzare se desfășoară fără probleme, este esențial să colaborați cu profesioniști specializați, precum arhitecți, topometriști și, bineînțeles, cu un notar cu experiență în tranzacții imobiliare.
Prin pregătirea atentă și verificarea riguroasă a tuturor documentelor necesare, puteți evita surprizele neplăcute și puteți finaliza cu succes vânzarea proprietății dumneavoastră.
